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　　经过两三年的酝酿，《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》终于浮出水面。12月中下旬，我省将就这部政府规章公开召开听证会，省政府法制办特委托本报向社会公开征求广大市民的意见，并征集立法听证会代表。

　　买房时缴多少钱

　　首笔维修金有望大幅降低

　　《办法（草案）》第七条对现行的住宅维修专项资金缴存标准进行了结构性大变动，将按总价比例2%或3%缴款变成了按面积平方计算建安成本费。

　　每平方缴20-100元，总额大减

　　[草案条文] “非单一产权商品住房（含经济适用房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准缴存。住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专用面积每平方米二十元至八十元标准缴存。具体缴存标准由房屋所在地市、县人民政府物业管理行政管理部门按照房屋层数、结构、电梯设备等情况确定。”

　　[现状]“非单一产权商品房”这个概念其实就是指一整幢楼里各个住宅分属不同的产权人，也就是一般的商品房。“住宅小区内单一产权的独立住房”就是指别墅。现在我省的商品房维修金首次缴存标准一般都是按总房价比例来算的，比如南京市规定，多层住宅按总房价的2%缴存，高层及带电梯的多层按3%缴存。

　　[权威解析] 省建设厅房产处陈处长介绍：“早年出台这个标准的时候房价远不到现在这么高。这几年房价飞涨，老百姓对这块特别敏感，本来房子就要贷款买了，如果还得为这几万块的维修资金再贷款，负担多重啊。而且，一般来说在新房建成的头5年中，维修资金是不太用得着的。一边是买房人在拼命赚钱为几万块维修资金还贷款利息，一边是这一大笔业主的钱白白躺在银行里，业主自己却用不上，这就显得不太合理了。”

　　“现在我们商品住房的成本大致分四块，土地出让金、税费、建安成本、利润。如果按总价比例来算就把土地出让的钱和利润等各个部分都摊到建筑安全维修里了。我们现在核算出的这个幅度是严格根据建安成本5%算出来的。由于江苏全省各地区差别性比较大，所以不能一刀切，规定这么一个幅度范围由各个市根据自己的情况具体拿方案。如果超出100元的标准必须报省里批。按这个方法算下来，买房时缴存的维修资金将大幅降低。”

　　业主专用车位也要缴维修金

　　[草案条文] “与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。”

　　[权威解析] “过去很多住宅不配车库，现在住宅都有车库了，业主买下来的专用车库如果需要维修那怎么办？这个问题就出来了。”省政府法制办行政法规处周学风科长告诉记者：“现在拿出来让大家听证讨论的这个草案就是想听听大家的意见，不过全体业主共有的车位当然是不要缴维修基金的。”

　　修电梯的费用由开发商预缴

　　[草案条文] “设电梯的房屋，另由建设单位按业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。”

　　[权威解析] “电梯出了问题就要花大钱，这个钱谁出，现在我们遇上很多这种问题，矛盾比较突出，”陈处长坦言：“现在要求让开发商预缴的这笔钱大概可以够电梯第一次更新使用，一般电梯更新期为十五年左右，这之后就要靠业主们续缴了，不可能一次性缴一笔钱保证维修70年甚至更长的。”周学风科长则认为：“这几年人大代表、政协委员一再提出电梯维修费的问题，这次草案里专门把它提出来了。老百姓当然会想到，羊毛出在羊身上，让开发商缴这笔钱，自然会以房价的形式转嫁给购房者，但是光靠业主们缴的首笔维修金又显然不够用，这个方法拿到听证会上，看看大家的意见怎么样。”

　　这笔巨资谁来管

　　业主每半年可收到维修金账单

　　现在很多地方收取了巨额的维修资金后，操作却不够透明，所以，很多业主对政府部门代征代管有质疑。维修金到底是由政府部门代收代管还是由业主自己管、怎么管，这个问题将是听证会上大家关注的一个焦点。

　　[草案条文] “维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管。”“代管单位应当通过招标的方式，同城选择两家以上商业银行作为专户银行，并与其签订协议，以实名的方式开立维修资金结算专户，以物业管理区域为核算单位、按幢建账、核算到户，并建立业主分户明细账，提供缴存、使用、结存和查询等服务。”

　　“专户银行应当每半年向业主委员会发送一次维修资金对账单；每年向缴存业主发送一次维修资金分户账资金对账单。”

　　[权威解析] 陈处长分析：“关键不在于谁管这个钱，而在于现在管理不够透明，带来矛盾突出，所以我们在草案里进行了明确规定，由业主委员会、政府的维修资金管理中心和银行三方相互制约，实行告知制度后这笔钱操作的透明性和公开性将进一步增加。”

　　维修时怎么取出来

　　维修时2/3业主同意即可提钱

　　“需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。”这是记者在2003年颁布的《南京市物业维修基金管理办法》中看到的一句话，可事实上是，一个小区里十几幢楼，某幢楼的某一两户业主家出了问题，别的业主并不一定有时间一起开个大会来投票，往往让这一两户业主觉得要获得提取维修金的“绿灯”真是难于上青天。在草案中，这些弊病得到了纠正。

　　[草案条文] “物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会批准。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

　　“对符合维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起七个工作日内，通知专户银行办理资金预支或结算手续。代管单位不予备案确认的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。”

　　[权威解析]“这句话看起来挺长的，其实就是说，如果是两户人家涉及的房屋损坏要动用维修资金，那么这两户人家的2/3同意就可以了，”陈处长解释：“这样就使维修专项资金提取的决策权缩小了，操作起来也方便多了。”

　　维修资金并不是一个大锅饭，而是分划到每位业主的户头上的。一幢楼里面坏了一个单元就是这个单元的业主户头里划钱出来用，一两户人家那就是这一两户人家出大头。陈处长说，过去在这一块从国家到省都没有过详细规定，现在划分了十种情况来具体说明，更公平也更有操作性。因为这块专业性较强，听证会时间又有限，可能不会拿到听证会上去讨论了，但是市民如果有什么想法照样可以提出建议。

　　维修金如何“钱生钱”

　　闲置资金可以买国债

　　据了解，目前我省已征缴到的80亿左右的住房专项维修资金，这笔巨额资金躺在银行睡大觉的利息也很可观。这次听证会上，如何“钱生钱”以及收益怎么用的问题也被列入了听证事项，肯定会受到大家的关注。

　　[草案条文] “维修资金自缴存之日 起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。”

　　“维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。”

　　[权威解析] 关于这笔巨资如何增值过去没有特别规定。草案现在规定了在保证维修资金正常使用的前提下，代管单位是可以按照国家规定将闲置资金用于购买一级国债或在专户银行组合存款的，不过不得用于其他投资。用维修资金购买的国债也不可用于抵押、质押等。

　　■相关新闻

　　听证内容有四项

　　《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》关系到所有人的切身利益，省政府法制办专门委托本报调查民意，征集听证会代表。这次立法听证事项共有四项：

　　（一）办法草案第七条确定的商品住房首次缴存维修资金标准是否合理可行；

　　（二）办法草案第十二条规定的维修资金由市、县人民政府物业管理行政主管部门代收代管是否合理可行；

　　（三）办法草案第十七条规定的维修资金计息方式是否合理可行；

　　（四）办法草案第十八条规定的维修资金增值部分的使用是否合理可行。

　　省政府法制办表示，所有对听证事项有明确意见和建议的人均可报名参加听证会，听证会陈述人的人数为11人，旁听人为30人左右，将依据代表不同观点各方都有适当名额的原则在申报者中遴选，作为听证陈述人。从11月26日起，省政府法制办即接受听证陈述人和旁听人报名，请申请作为陈述人的准备好书面发言材料。报名电话及通讯地址为（025）83396451、83396452；传真：（025）83396457、83396445；地址为南京市北京西路68号，江苏省政府法制办公室，邮编210024；电子邮箱为xzfgc@jsfzb.gov.cn。

　　同时，本报也将从今日起征集各方人士对这一新法规草案的看法，市民可登录扬子晚报网http://js.yzwb.net/jsyw/200711/t20071123-380077.htm或省政府法制办网站www.jsfzb.gov.cn查询草案全文，如果您有什么看法也可致电本报96096热线,或发送邮件至扬子晚报时政部sz@yangtse.com发表您的看法。

　　■小资料

　　哪些维修可用维修金

　　住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位一次性计提缴存，或者建设单位一次性缴存，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。四种情况不在维修资金涉及范围内：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、排污或者防洪等管线和设施设备的维修、养护责任依法应当由相关单位承担的；住房共用部位、共用设施设备在保修期内应当由建设单位承担维修费用的；应当由物业管理企业从物业服务费用中支出维修养护费用的；属于人为损坏，修复费用由责任人承担的。

　　维修金余额不足要续缴

　　业主分户账面维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹。续筹后分户账面应当不少于规定的首次应缴存数额。

　　拆迁户可提维修金余额

　　因拆迁、自然灾害等原因致使全部房屋或部分房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证、代管单位的备案确认意见，向专户银行办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。如果房子转手了，维修资金分户账余额也将随房屋所有权同时转移过户，二手房买主可持房屋所有权证、本人身份证、代管单位备案确认意见到专户银行办理分户账更名手续。撰稿 本报记者 石小磊　策划 刘 璞